夢を並べる作業よりもまずは予算です。誰しも、家を計画しようと思えば、叶えたい事が先行しがちですが、どんなに夢を描いても、それが叶う夢なのかさえ分からなければ、何も残せませんね。では、予算とは何でしょうか。ズバリ、月々いくら返済していけるのか、です。「いくら借りられるか」よりも「いくら返済していけるか」です。銀行や建設会社など、信頼できるプランナーさんとファイナンシャルプランを立てて、返済出来る金額がいくらの全体予算になるのかを見定めて下さい。この時、相談した先となんらかの契約や約束をしないようにしてくださいね。まだまだ決め手になる段階ではないからです。
 

予算は、住宅取得に必要な物事に大きく下記の3つに振り分けられます。
1  建築費
2  土地取得費
3  諸経費
 

建築費は、主に建設部門です。建物や建物に関わる申請手数料も含まれた予算です。多くの建築会社は、皆さんが【坪単価】とおっしゃる部分です。一般的には窓に付く網戸は建物費用に含まれますが、オプションになる会社もあるようです。当たり前だと思っていても無ければ追加予算になってしまいます。カーテンや照明器具、外構費用も予算として含まれるかどうかを見落とさない様にしましょう。
 

土地取得費は、主に不動産部門です。土地や土地に関わる申請手数料も含まれた予算です。売出しになっている土地の表示価格には、手数料や登記費用が含まれない事の方が一般的です。更に言うと、お値打ちだからといって安易に購入を決めてしまうと、後から思いもよらない問題に直面する事があります。例えば「地目変更」。購入した土地の地目が住宅を建てるのに相応しくない場合は、地目変更をしなければなりません。それが田んぼや畑などの農地だと、「農地転用」という手続きが必要になるので、費用や時間がかかってしまう場合がある、というわけです。その他にも、土地は一見しただけでは分からない規制があるので、購入前にプロに相談されることをお勧めします。
 

諸経費は、建設部門でも無ければ、不動産部門でもなく、借入の手数料や保険、建物登記や引越し費用、場合によっては仮住まいも予算として考える必要があります。そして、住宅ローンに含められる費用かそうでないかも重要な考察点です。諸費用は必ず発生するものですから、資金計画から漏らさないよう、覚えておいて下さい！

住宅取得に当たり、多くの方は必ず、その行動理由があります。結婚、子育て、教育など、人生において重要なキッカケに大きく関わります。そしてその理由は、立地への望み、又は建物に対する望みか、どちらも叶えたいですが、なかなかそうはいきません。そんな時に重要なのが、優先順位です。どうしても見た目が魅力的な物件に惑わされてしまい、本来の目的から離れてしまう事例がしばしば聞かれます。 特に、叶えたい事の最優先順位が「間取り」にあると勘違いすると必ず坪単価のマジックに陥ります。坪単価には一定の基準はありません。先に述べたように、住宅に必要と思われる設備が入っていないまま算出されていることもあるのが現状です。間取りを優先しすぎて、坪単価がお値打ちだからOKとなってしまうと、初期費用の建築コストだけ抑えられて、後からランニングコストが掛かってしまう事が多く見受けられます。コスパと一言だと分かりづらいですが、コストとパフォーマンスを見極める事が優先順位には重要です。その叶えたい事は、将来にわたって豊かな暮らしに繋がっているか、を念頭に置いておくと整理しやすくなると思います。

 

①〜③を決めたら、決めたそれが正しい目的にむいているかを見極める必要があります。なぜなら、予算の奪い合いが起きる可能性があるからです。建設会社は建設費、不動産会社は土地売買、費用貸付会社は借入額満額を望みます。土地は購入したが、住宅を取得できなくなった、又はその逆も。そんな事にならないように全体を俯瞰で見てくれるセカンドオピニオンが必要になります。ここで言うセカンドオピニオンとは、中間マージンに頼らず、知識が偏らず、未来のコストや予測が信頼できるかによります。最終的には、セカンドオピニオンよりも営業マンの人柄が決め手になる方が多いですが、契約してしまってからは、営業マンに言った言わないは通用しない、あるいは通用しにくいと理解しておいて下さい。
 

住宅ローンは30年〜35年、毎月支払っていく、もっとも長いローンだと思います。しかし、もっと長い毎月の支払いがある事に気付いていらっしゃるでしょうか。それは、光熱費です。住宅ローンが終わっても、何処かに住まい続ければ必ず毎月支払います。ここが高額になれば、せっかく住宅ローンを賢く抑えても、結局なんの努力にも至らない事になってしまいます。
それから、修繕費ですね。修繕費の掛からない建物はありません。はい、断言します。なぜなら劣化は必ず起きると言う事です。建物の劣化や住まう人にも起こります。塗替えだったり老化によるリフォームだったり・・・。メンテナンス費用は適正に掛けて、むしろメンテナンス費用が適正になる住宅を取得して下さい。
 

今、建てる家は、35年程の未来にローンを完済するとしましょう。では、今建てようとしている家は35年後に向かって劣化していきます。でも、イメージはつきにくいと思います。例えば、今が35年後にタイムトリップしたと仮定すると周りには35年程前に建てられたそうな建物があります。見た印象はどうですか？デザインも古ければ素材も劣化して古くなっていますね。それが同じ様に起こると考えるのがベターです。しかも、35年後に向かうまでに、日本は何処に向かっていくのでしょうか？それによりどんな措置を住宅に講じていくのでしょうか？そんな事カンケーないよ、そんな事どうでも良いじゃないか、と聞こえてきそうです。35年後に向かってそれが大いに関係するのです。
日本はCOP11の京都議定書に基づき、2050にカーボンニュートラルを宣言しました。どう言う意味かサッパリ分からないと感じてる方も多いかと思いますので、それはまた別のコラム【国民が望む事は、国がたすけてくれる？】で解説していきますね。

では、今回はこの辺で終わります！
 
貴方の素敵な家づくりが成功しますように。